住宅ローンの固定金利と変動金利どっちがいい？不動産営業マンが変動金利を選んだ理由と金利上昇リスクの正直な話
この記事でわかること
- 固定金利と変動金利の根本的な違い
- 不動産営業マンが自分で変動金利を選んだ理由
- 「返済金額だけで考える人は固定金利を選ぶべき」という実務的なアドバイス
- 金利上昇が続いた場合に変動金利を選んだ人が直面するリスク
- 変動金利の「5年ルール・125%ルール」と、その落とし穴
- 2026年から変わった住宅ローン控除のポイント
- 頭金・諸費用の準備の目安
住宅ローンを組む時に誰もが直面する疑問が「固定金利と変動金利、どっちがいいのか」という問いです。
私は変動金利を選びました。しかし全員に変動金利をおすすめするわけではありません。
この記事では、不動産営業マンとして多くのお客様のローン選びを見てきた立場から、固定金利と変動金利の違いと選び方を正直にお伝えします。
なお、そもそも購入すべきかどうかで迷っている方は、先にこちらを読んでおくと判断しやすくなります。
固定金利と変動金利の基本的な違い
固定と変動、名前は聞くけど何がどう違うの？
一番の違いは返済額が変わるかどうかだよ！まずは基本から整理しよう！
固定金利とは
固定金利には、借入期間中ずっと金利が変わらない「全期間固定型」と、一定期間だけ金利を固定する「固定期間選択型」があります。
この記事では、主に返済期間中の金利が変わらない全期間固定型を中心に解説します。
全期間固定型とは、ローンを組んだ時点で金利が確定し、返済期間中ずっと同じ金利が続く仕組みです。
金利が変わらないため、毎月の返済額が最初から最後まで一定です。将来の金利がどうなっても返済額は変わらないという安心感が最大のメリットです。
変動金利とは
変動金利とは、日本銀行の政策金利の上下に連動して、住宅ローンの金利も変動する仕組みです。
ただし重要なポイントがあります。変動金利は金利が変動しても、5年間は返済金額が変わらないという仕組みになっています（詳しくは後述の「5年ルール」で解説します）。
固定金利と変動金利の比較
| 項目 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 金利水準 | 高め | 低め |
| 返済額の変動 | なし（一定） | あり（5年ごとに見直し） |
| 将来の安心感 | ◎ | △ |
| 現在の返済負担 | △ やや高い | ◎ 低い |
| 金利上昇リスク | なし | あり |
私が変動金利を選んだ理由
変動金利の方が利率が低かった
私が変動金利を選んだ理由はシンプルです。
固定金利より変動金利の方が利率が低く、変動金利が固定金利を上回るのは当分ないだろうと判断したからです。
住宅ローンを組んだタイミングでは、変動金利と固定金利の金利差がかなり開いていました。その差を考えると、短中期的には変動金利の方が有利と判断しました。
どこの銀行で組むかの方が重要
固定か変動かよりも、どこの銀行で住宅ローンを組むかの方が重要だと感じました。
同じ変動金利でも、銀行によって金利・手数料・団体信用生命保険の内容が大きく異なります。金利の種類を選ぶ前に、まず複数の銀行を比較することをおすすめします。
不動産営業マンが見てきたお客様のローン選びの傾向
変動金利を選ぶ方が圧倒的に多い
現場の肌感覚として、基本的には変動金利を選ぶ方が多い印象があります。
理由は単純で、変動金利の方が現時点での金利が低く、毎月の返済額を抑えられるからです。
「返済金額だけで考える人」は固定金利を選ぶべき
変動のほうが安いなら、みんな変動でよくない？
そこが落とし穴なんだ。“今の返済額の安さ”だけで選ぶ人ほど、金利が上がった時に耐えられないんだよ！
現場で見ていて感じることがあります。
毎月の返済金額だけで住宅ローンを選ぶ方には、固定金利をおすすめします。
変動金利が固定金利を上回った時、つまり想定以上に金利が上昇した時、その焦りから物件を手放す選択をする可能性が非常に高くなります。
「金利が上がっても大丈夫」という心の余裕がある方は変動金利でいいですが、「毎月の返済額が増えたら困る」という方は最初から固定金利を選ぶ方が安全です。
金利上昇リスクの正直な話
金利上昇局面に入っている
最近の金利動向について正直にお伝えします。
金利は上昇傾向にあり、住宅ローンの変動金利にも影響が出てくると考えています。
日本銀行が長年維持してきたゼロ金利・マイナス金利政策が転換しつつある中で、変動金利を選んでいる方は今後の動向を注視する必要があります。
変動金利を選んだ人が直面するリスク
金利上昇が継続的に続いた場合、購入当初に固定金利を選んだ時の利率を変動金利が上回る可能性が高くなってきます。
例えば、購入時に固定金利1.5％・変動金利0.5％で変動を選んだ場合、その後の変動金利が1.5％を超えると、その時点では新規で固定金利を選んだ場合より金利負担が大きくなる可能性があります。
ただし、実際の損得はそれまでの返済期間や金利推移によって変わるため、単純に「1.5％を超えたら固定の方が得だった」とは言い切れません。
| 状況 | 影響 |
|---|---|
| 変動金利が固定金利を下回っている | 変動金利が有利 |
| 変動金利が固定金利に近づいてきた | 借り換えを検討する時期 |
| 変動金利が固定金利を上回った | 固定金利を選んだ方が良かった状態 |
固定金利を選んだ人の安心感
一方で固定金利を選んだ人は、一度選んでしまえばあとは安心しかありません。
金利がどれだけ上昇しても、毎月の返済額は変わりません。この「何があっても返済額が変わらない」という安心感は、精神的な余裕につながります。
変動金利の「5年ルール・125%ルール」の仕組み
変動金利を選ぶなら必ず知っておくべきルール
変動金利には、急激な返済額の増加を防ぐための2つのルールがあります。
①5年ルール
変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、返済額は5年間変わりません。 金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が固定されます。
②125%ルール
5年ごとに返済額が見直される際、新しい返済額は以前の返済額の125%を超えることができません。
例えば毎月10万円返済していた場合、金利が大幅に上昇しても返済額は最大12.5万円までしか増えません。
注意点｜元本が減らない可能性がある
ただしこの2つのルールには重要な注意点があります。
金利が大幅に上昇した場合、毎月の返済額のほとんどが利息に充てられ、元本がほとんど減らない状況になる可能性があります。
返済額が増えないなら安心じゃないの？
実はここが一番の落とし穴なんだ！返済額が据え置かれても、利息は増えている！だから元本が減らず、最後にまとめて残債が残ることがあるんだよ！
5年ルール・125%ルールは「返済額の急増を防ぐ仕組み」であって、「支払総額を減らす仕組み」ではありません。 また、これらのルールを採用していない金融機関もあるため、契約前に必ず確認してください。
住宅ローン控除（減税）の仕組みと2026年からの変更点
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで家を購入した場合に、年末時点のローン残高の一定割合が所得税・住民税から控除される制度です。
FPの勉強で学んだ知識のひとつですが、住宅ローンを組む際に知っておくべき最も重要な制度のひとつです。
控除の基本的な仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除率 | 年末のローン残高の0.7% |
| 控除期間 | 新築：原則13年間（既存住宅は住宅の性能等により異なる） |
| 借入限度額 | 住宅の省エネ性能・世帯状況により変動 |
例えば年末のローン残高が3,000万円の場合、3,000万円×0.7%＝21万円が控除の目安になります（借入限度額の範囲内・所得税額等の範囲内）。
【重要】2026年から制度が変わりました
住宅ローン減税は5年間延長され、2026年1月1日〜2030年12月31日までに入居した場合が対象となりました。 そして内容にもいくつか変更があります。
| 変更点 | 内容 |
|---|---|
| 適用期限 | 2030年12月31日入居分まで5年間延長 |
| 床面積要件 | 原則50㎡以上 → 40㎡以上に緩和 |
| 省エネ性能 | ZEH水準以上の住宅が優遇される仕組みに |
| 既存住宅（中古） | 省エネ性能の高い中古住宅への優遇が拡充 |
| 子育て世帯 | 借入限度額の上乗せあり |
40㎡以上でいいなら、コンパクトなマンションでも使えるんだ！
そうなんだ！単身やDINKs向けの物件でも対象になりやすくなったのは大きな変化だよ！
DINKs（ディンクス）とは、共働きで意識的に子どもを持たない選択をした夫婦、およびそのライフスタイルを指す言葉です。
※制度の詳細は住宅の性能・世帯状況・入居年によって異なります。また今後変更される可能性もあるため、国土交通省や国税庁の公式情報で必ず最新を確認してください。
確定申告が必要
住宅ローン控除を受けるためには、購入した翌年に確定申告が必要です。
2年目以降は年末調整で対応できますが、初年度は必ず確定申告を行ってください。
住宅ローンを組む前に知っておくべきこと
頭金・諸費用の準備
住宅ローンを組む前に、物件価格の1〜2割を初期費用と頭金として準備しておくことをおすすめします。
| 費用の種類 | 目安 |
|---|---|
| 頭金 | 物件価格の10〜20% |
| 諸費用（仲介手数料・登記費用など） | 物件価格の3〜7% |
| 合計の目安 | 物件価格の15〜25% |
例えば3,000万円の物件であれば、450〜750万円程度を準備しておくと安心です。
フルローンについての正直な意見
現金を手元に置きたいという理由で、フルローンを選ぶ方もいます。フルローンが絶対にダメということではありませんが、頭金を入れた方が毎月の返済負担が減り、金利上昇リスクへの耐性も高まります。
保有している現金の金額と相談しながら判断することをおすすめします。
繰り上げ返済の考え方
繰り上げ返済についても、手元の現金残高を見ながら判断することが重要です。
手元の現金を全て繰り上げ返済に使ってしまうと、急な出費に対応できなくなります。生活費の3〜6ヶ月分は手元に残した上で、余剰資金があれば繰り上げ返済を検討するのが現実的です。
固定か変動かで迷っている方へのアドバイス
判断基準はシンプル
固定か変動かで迷っている方への判断基準はシンプルです。
- 今後の金利がどうなるか不安な方は固定金利
- 金利が上がっても仕方ないと思える方は変動金利
これだけです。
| タイプ | おすすめ |
|---|---|
| 毎月の返済額を固定したい | 固定金利 |
| 金利上昇があっても心の余裕がある | 変動金利 |
| 返済額が増えると生活が苦しくなる | 固定金利 |
| 今の低金利を最大限活用したい | 変動金利 |
まず何から始めるべきか
住宅ローンを検討する際にまず行うべきことは2つです。
- いくらまで借りられるかを確認する（事前審査）
- 変動と固定の金利利率を複数の銀行で比較する
この2つを同時に行うことで、自分が選べる選択肢が明確になります。
なお、物件のタイプによって毎月の負担額は変わります。マンションは管理費・修繕積立金が上乗せされるため、ローン返済額だけで判断しないよう注意してください。
よくある質問
Q1. 途中で変動から固定に変更できますか？
金融機関によっては金利タイプの変更が可能です。また、他行への借り換えという方法もあります。ただし手数料がかかるため、変更のメリットが手数料を上回るか試算してから判断してください。
Q2. 金利が上がったらすぐ返済額も上がりますか？
5年ルールがある金融機関なら、返済額の見直しは5年ごとです。ただし返済額が据え置かれている間も利息は増えているため、元本の減りが遅くなります。
Q3. 変動金利はどのくらい上がると危険ですか？
一概には言えませんが、契約時の固定金利との差が縮まり、返済計画への影響が大きくなってきたら要注意。借り換えや繰り上げ返済を検討するタイミングと考えてください。
Q4. 住宅ローン控除は中古物件でも使えますか？
使えます。2026年以降は省エネ性能の高い中古住宅への優遇が拡充されました。ただし物件の要件があるため、購入前に確認してください。
Q5. ペアローンと単独ローン、どちらがいいですか？
世帯収入を合算できるペアローンは借入可能額が増えますが、離婚や片方の退職時に負担が重くなるリスクがあります。夫婦それぞれが住宅ローン控除を使えるメリットもあるため、返済計画とあわせて慎重に判断してください。
まとめ｜固定か変動かより「どこで借りるか」が重要
| 項目 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 向いている人 | 返済額を固定したい方 | 金利上昇を許容できる方 |
| メリット | 将来の安心感 | 現時点での低金利 |
| デメリット | 変動より金利が高め | 金利上昇リスク |
| 今の金利環境 | △ 割高感 | ○ まだ低いが上昇傾向 |
固定か変動かという選択より、どこの銀行で住宅ローンを組むかの方が重要です。
ただ、固定か変動かは重要な点ではないという意味ではありませんので、どこの銀行でローンを組むのかを決めたら、固定金利か変動金利かもしっかりと見極めていく必要があります。
私は返済額が増えると困るから、固定のほうが合ってるかも、、
僕はまず複数の銀行を比較するところからだね！
その通り！金利タイプで悩む前に、まず事前審査と銀行比較。そして2026年から住宅ローン控除も変わったから、最新の条件を必ず確認してね！
▼ 次に読んでほしい記事はこちら
