不動産投資を始める前に知っておくべきこと｜賃貸営業マン×宅建保有者がこれから投資を始める前に調べたリアルな話

この記事でわかること

賃貸営業マンが「投資家目線」に変わったきっかけ
不動産営業マンだけが知っている「売り手側のリアル」
決断が早い買い手ほど良い物件が回ってくる理由
自住用と投資用の本質的な違い
空室リスク・修繕リスクを正直に解説
「みんなで大家さん詐欺事件」から学んだ少額投資の重要性
宅建・FPの知識が不動産投資で役立つ理由
10年後・20年後のフロー所得を目指す考え方

不動産営業マンとして日々物件を扱いながら、長い間「不動産投資を自分でやる」という発想がありませんでした。

しかし株式投資を始めて資産形成に本格的に取り組むようになってから、考え方が変わりました。

「せっかく不動産業に携わっているなら、良い物件を見つける絶好のチャンスなんじゃないか」

この記事では、賃貸営業マン×宅建保有者という立場から、不動産投資を始める前に知っておくべきことを正直にお伝えします。

不動産投資に興味を持ったきっかけ

投資を始めてから「投資家目線」に変わった

株式投資を始めるようになってから、不動産投資についての記事を目にする機会が増えました。

それまでは仕事で物件を扱いながらも、「この物件は割安だ」「条件がいい」と感じることはあっても、それを自分の投資物件として購入することを真剣に考えたことがほとんどありませんでした。

しかし投資を始めて資産形成への意識が高まる中で、自然と「投資家目線」で物件を見るようになっていきました。

自住用マンション購入との最大の違い

以前、自住用のマンションを購入しました。その経験から、自住用と投資用の最大の違いを実感しています。

それは「空室リスク」の有無です。

自分が住む家は、空室になる心配が一切ありません。この「空室にならない」という安心感が、気持ちの余裕に直結します。

一方で投資用物件は、空室になる可能性が常にあります。さらに「売った時にプラスになるかどうか」という出口戦略も重要になり、自分が住む家とは全く異なる視点と判断力が必要になります。

不動産営業マンが知っている「売り手側のリアル」

東京の不動産価格はまだ上がると見ている売り手が多い

今、東京の物件価格が上がりすぎているという話をよく耳にします。

しかし実際に現場で働いている感覚として、売り手側はまだ東京の不動産価格は上がっていくと予想している人が多い印象です。

「高すぎて買えない」という買い手と「まだ上がる」という売り手——この温度差が今の東京不動産市場の実態です。

決断が早い買い手ほど良い物件が回ってくる

不動産業界で働いていて、買い手の方にぜひ知っておいてほしいことがあります。

不動産屋とのやり取りを始めてから購入までの決断が早いお客様ほど、未公開物件や良い条件の物件が回ってくる確率が高くなります。

なぜかというと、不動産営業マンは「この人はすぐに決めてくれる」という信頼があるお客様に、良い物件情報を優先的にお伝えするからです。

逆に「なかなか決めてくれない」「何度も条件を変える」というお客様には、優先的に情報が回りにくくなります。

良い物件に出会いたいなら、真剣に検討する姿勢を最初から見せることが重要です。

売れる物件・売れない物件の見分け方

良い物件・悪い物件を見分けるのは難しいですが、一つのシンプルな基準があります。

「売る時に値下がりしない物件かどうか」——これだけを見極めれば十分です。

将来の売却時に値下がりしない物件の特徴としては、以下が挙げられます。

特徴	内容
立地	駅近・利便性が高い・人口が減りにくいエリア
築年数	耐震基準を満たしているか
間取り	需要が高い間取りか
管理状態	管理組合がしっかりしているか

不動産投資を始める前に知っておくべきこと

自住用と投資用の本質的な違い

自分が住む物件と投資用物件では、購入前に考えるべきことが根本的に違います。

投資用物件を購入する前に必ず考えるべき2つのこと：

①空室リスク

入居者がいない期間は家賃収入がゼロになります。どのくらいの空室期間まで耐えられるかを、購入前にシミュレーションしておくことが重要です。

②修繕費の確保

物件を所有すると、いつか必ず修繕が発生します。購入資金とは別に、修繕費を予算内に組み込んでおくことが必須です。

お金の確保ができれば、あとはどこで買うかをシミュレーションするだけです。

不動産投資のリスクを正直に解説

不動産投資のリスクを正直にお伝えします。

リスク	内容
空室リスク	入居者がいない期間は収入がゼロ
修繕リスク	引き渡し後にいつ破損が見つかるかは「運」の要素もある
価格下落リスク	売却時に購入価格を下回る可能性
金利上昇リスク	ローンを組んでいる場合、金利上昇で返済額が増える

特に修繕リスクは正直「運」の要素もあります。 引き渡しを受けた後から破損が見つかるタイミングはコントロールできません。

空室リスクと修繕リスクを許容できる状態で購入を検討してください。

宅建・FPの知識が不動産投資で役立つ理由

宅建とFPの知識は、物件の選定に直接役立つわけではありませんが、購入するまでの段階で非常に重要な役割を果たします。

悪い条件で契約させられていないか
不利な特約が入っていないか
手数料が適正かどうか

これらを判断するためには、宅建・FPの知識が欠かせません。

「騙されたくない」と思うなら、宅建とFPの知識は不動産投資において最強の防衛手段になります。

▼ FP・宅建の勉強を効率よく始めるならスタディングがおすすめ

少額から始める不動産投資｜クラウドファンディングという選択肢

「みんなで大家さん詐欺事件」から学んだこと

不動産クラウドファンディングを調べるきっかけになった出来事があります。

「みんなで大家さん」成田プロジェクトのニュースです。

あれほど大きなプロジェクトでも詐欺被害が起きるという事実に衝撃を受けました。何事も規模が大きければ安全というわけではないということを、改めて実感しました。

少額から始める不動産投資「利回りくん」

上記のニュースを見て「まずは小さく始める方がいい」と感じていた矢先に見つけたのが、少額から始められる不動産クラウドファンディング「利回りくん」です。

不動産クラウドファンディングとは：

複数の投資家が少額ずつ出資して、不動産を共同で所有・運用する仕組みです。通常の不動産投資のように数百万〜数千万円の資金がなくても、少額から不動産投資を体験できます。

通常の不動産投資	不動産クラウドファンディング
数百万〜数千万円の資金が必要	少額から始められる
物件の管理が必要	運営会社が管理
空室リスクを自分で負う	リスクを分散できる
高いリターンが期待できる	リターンは控えめ

少額から始めることの重要性

投資全般に言えることですが、最初は絶対に少額から始めることをおすすめします。

実際に投資したお金がどうなるかは、投資してみないとわかりません。物件なのでゼロになることは考えにくいですが、「ゼロに近いくらいマイナスになっても勉強代だと割り切れる金額から始めること」が鉄則です。

一攫千金を狙って大きな金額を投資することは絶対にNGです。

10年後・20年後のフロー所得を目指す

不動産投資の本質はフロー所得の確保

不動産投資の最大の魅力は、毎月安定した家賃収入（フロー所得）を得られることです。

株式投資のような値動きによるキャピタルゲインとは異なり、入居者がいる限り毎月一定の収入が入ってくる安定性があります。

10年後・20年後に、フロー所得が安定するような物件を見つけることが不動産投資の目標です。

先輩大家さんからの情報収集が重要

不動産投資を始めるにあたって、先輩大家さんの意見を参考にすることが非常に重要です。

不動産投資の成功者・失敗者の両方の話を聞くことで、自分が投資する時のリスクを事前に把握できます。

読者へのメッセージ

まず何から始めるべきか

不動産投資を検討している方に、まず取り組んでほしいことが2つあります。

①FP資格の取得

不動産投資に限らず、お金に関する基礎知識をFPで身につけることが最優先です。悪い条件で契約させられないための防衛知識として、FPは最強のツールです。

②先輩大家さんからの情報収集

実際に不動産投資をしている先輩の話を聞くことで、本やネットでは得られないリアルな情報が手に入ります。

まとめ｜不動産投資は「知識」と「準備」があれば怖くない

知っておくべきこと	内容
決断が早い買い手ほど良い物件が回る	真剣な姿勢を最初から見せる
空室リスク・修繕リスクを許容する	リスクを許容できる資金計画を立てる
値下がりしない物件を選ぶ	立地・管理状態を最優先に見る
少額から始める	クラウドファンディングで体験する
FP・宅建の知識で騙されない	基礎知識が最強の防衛手段になる

不動産はこれからも上がっていく傾向にあります。正確な情報を取りに行き、10年後・20年後にフロー所得が安定するような物件を一緒に探していきましょう。