不動産投資を始める前に知っておくべきこと｜賃貸営業マン×宅建保有者がこれから投資を始める前に調べたリアルな話
この記事でわかること
- 賃貸営業マンが「投資家目線」に変わったきっかけ
- 不動産営業マンだけが知っている「売り手側のリアル」
- 決断が早い買い手ほど良い物件が回ってくる理由
- 自住用と投資用の本質的な違い
- 空室リスク・修繕リスクを正直に解説
- 大型プロジェクトの詐欺事件から学んだ「少額から始める」重要性
- 宅建・FPの知識が不動産投資で役立つ理由
- 10年後・20年後のフロー所得を目指す考え方
不動産営業マンとして日々物件を扱いながら、長い間「不動産投資を自分でやる」という発想がありませんでした。
しかし株式投資を始めて資産形成に本格的に取り組むようになってから、考え方が変わりました。
「せっかく不動産業に携わっているなら、良い物件を見つける絶好のチャンスなんじゃないか」
先にお伝えしておくと、私はまだ不動産投資を始めていません。 この記事は「これから始めるために調べたこと」をまとめたものです。実践者としてではなく、業界の内側にいる人間が調べた内容として読んでいただければと思います。
不動産投資に興味を持ったきっかけ
不動産の仕事をしてるなら、とっくに投資もしてると思ってた！
意外だった？仕事で扱うことと、自分で買うことは意外と違うんだよ！僕もそこに気づくまで、結構時間がかかったんだ！
投資を始めてから「投資家目線」に変わった
株式投資を始めるようになってから、不動産投資についての記事を目にする機会が増えました。
それまでは仕事で物件を扱いながらも、「この物件は割安だ」「条件がいい」と感じることはあっても、それを自分の投資物件として購入することを真剣に考えたことがほとんどありませんでした。
しかし投資を始めて資産形成への意識が高まる中で、自然と「投資家目線」で物件を見るようになっていきました。
自住用マンション購入との最大の違い
以前、自住用のマンションを購入しました。その経験から、自住用と投資用の最大の違いを実感しています。
それは「空室リスク」の有無です。
自分が住む家は、空室になる心配が一切ありません。この「空室にならない」という安心感が、気持ちの余裕に直結します。
一方で投資用物件は、空室になる可能性が常にあります。さらに「売った時にプラスになるかどうか」という出口戦略も重要になり、自分が住む家とは全く異なる視点と判断力が必要になります。
不動産営業マンが知っている「売り手側のリアル」
東京の不動産価格はまだ上がると見ている売り手が多い
今、東京の物件価格が上がりすぎているという話をよく耳にします。
しかし実際に現場で働いている感覚として、売り手側はまだ東京の不動産価格は上がっていくと予想している人が多い印象です。
「高すぎて買えない」という買い手と「まだ上がる」という売り手。この温度差が今の東京不動産市場の実態です。
決断が早い買い手ほど良い物件が回ってくる
良い物件って、どうやったら出会えるの？
これは業界の内側にいるから言えることなんだけど、”探し方”より”見られ方”が大事なんだ！
不動産業界で働いていて、買い手の方にぜひ知っておいてほしいことがあります。
不動産屋とのやり取りを始めてから購入までの決断が早いお客様ほど、未公開物件や良い条件の物件が回ってくる確率が高くなります。
なぜかというと、不動産営業マンは「この人はすぐに決めてくれる」という信頼があるお客様に、良い物件情報を優先的にお伝えするからです。
逆に「なかなか決めてくれない」「何度も条件を変える」というお客様には、優先的に情報が回りにくくなります。
良い物件に出会いたいなら、真剣に検討する姿勢を最初から見せることが重要です。
売れる物件・売れない物件の見分け方
良い物件・悪い物件を見分けるのは難しいですが、一つのシンプルな基準があります。
「売る時に値下がりしない物件かどうか」これだけを見極めれば十分です。
将来の売却時に値下がりしない物件の特徴としては、以下が挙げられます。
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 駅近・利便性が高い・人口が減りにくいエリア |
| 築年数 | 耐震基準を満たしているか |
| 間取り | 需要が高い間取りか |
| 管理状態 | 管理組合がしっかりしているか |
管理状態の見極め方については、自分でマンションを購入した経験をもとに別記事で詳しく書いています。
不動産投資を始める前に知っておくべきこと
自住用と投資用の本質的な違い
自分が住む物件と投資用物件では、購入前に考えるべきことが根本的に違います。
投資用物件を購入する前に必ず考えるべき2つのこと：
①空室リスク
入居者がいない期間は家賃収入がゼロになります。どのくらいの空室期間まで耐えられるかを、購入前にシミュレーションしておくことが重要です。
②修繕費の確保
物件を所有すると、いつか必ず修繕が発生します。購入資金とは別に、修繕費を予算内に組み込んでおくことが必須です。
お金の確保ができれば、あとはどこで買うかをシミュレーションするだけです。
不動産投資のリスクを正直に解説
不動産投資のリスクを正直にお伝えします。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 空室リスク | 入居者がいない期間は収入がゼロ |
| 修繕リスク | 引き渡し後にいつ破損が見つかるかは「運」の要素もある |
| 価格下落リスク | 売却時に購入価格を下回る可能性 |
| 金利上昇リスク | ローンを組んでいる場合、金利上昇で返済額が増える |
特に修繕リスクは正直「運」の要素もあります。 引き渡しを受けた後から破損が見つかるタイミングはコントロールできません。
金利上昇リスクについては、住宅ローンと同じ構造です。変動金利の仕組みと注意点はこちらにまとめています。
空室リスクと修繕リスクを許容できる状態で購入を検討してください。
宅建・FPの知識が不動産投資で役立つ理由
宅建とFPの知識は、物件の選定に直接役立つわけではありませんが、購入するまでの段階で非常に重要な役割を果たします。
- 悪い条件で契約させられていないか
- 不利な特約が入っていないか
- 手数料が適正かどうか
これらを判断するためには、宅建・FPの知識が欠かせません。
「騙されたくない」と思うなら、宅建とFPの知識は不動産投資において最強の防衛手段になります。
少額から始める不動産投資という選択肢
大型プロジェクトの詐欺事件から学んだこと
不動産クラウドファンディングを調べるきっかけになった出来事があります。
大手を謳った不動産投資プロジェクトで、多額の被害が出た事件のニュースです。
あれほど大きなプロジェクトでも被害が起きるという事実に衝撃を受けました。何事も規模が大きければ安全というわけではないということを、改めて実感しました。
大きい会社なら安心だと思ってた…
そこが怖いところなんだ！だからこそ”失っても勉強代だと割り切れる金額”から始めるのが鉄則なんだよ！
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家が少額ずつ出資して、不動産を共同で所有・運用する仕組みです。通常の不動産投資のように数百万〜数千万円の資金がなくても、少額から不動産投資を体験できます。
| 通常の不動産投資 | 不動産クラウドファンディング |
|---|---|
| 数百万〜数千万円の資金が必要 | 少額から始められる |
| 物件の管理が必要 | 運営会社が管理 |
| 空室リスクを自分で負う | 複数物件に分散しやすい |
| 高いリターンが期待できる | リターンは控えめ |
クラウドファンディングにもリスクがあります
ただし、少額だから安全というわけではありません。不動産クラウドファンディングにも明確なリスクがあります。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 元本割れリスク | 運用がうまくいかない場合、出資額を下回る可能性がある |
| 運営会社の倒産リスク | 事業者が破綻した場合、資金が戻らない可能性がある |
| 途中解約の制限 | 運用期間中は原則として引き出せないことが多い |
| 想定利回りは保証ではない | 「予定分配率◯%」は確約された数字ではない |
前述の詐欺事件が示すとおり、運営会社の規模や知名度は、安全性を保証するものではありません。 出資する前に、事業者が国土交通省や都道府県の許可を受けているか、運用実績はどうか、必ず自分で確認してください。
少額から始めることの重要性
投資全般に言えることですが、最初は絶対に少額から始めることをおすすめします。
実際に投資したお金がどうなるかは、投資してみないとわかりません。「ゼロに近いくらいマイナスになっても勉強代だと割り切れる金額から始めること」が鉄則です。
一攫千金を狙って大きな金額を投資することは絶対にNGです。
10年後・20年後のフロー所得を目指す
不動産投資の本質はフロー所得の確保
不動産投資の最大の魅力は、毎月安定した家賃収入（フロー所得）を得られることです。
株式投資のような値動きによるキャピタルゲインとは異なり、入居者がいる限り毎月一定の収入が入ってくる安定性があります。
10年後・20年後に、フロー所得が安定するような物件を見つけることが不動産投資の目標です。
先輩大家さんからの情報収集が重要
不動産投資を始めるにあたって、先輩大家さんの意見を参考にすることが非常に重要です。
不動産投資の成功者・失敗者の両方の話を聞くことで、自分が投資する時のリスクを事前に把握できます。
特に失敗した人の話のほうが価値があります。 成功談は再現性が低いことも多いですが、失敗の原因は共通していることが多いからです。
まず何から始めるべきか
不動産投資を検討している方に、まず取り組んでほしいことが3つあります。
①お金の基礎知識を身につける
不動産投資に限らず、お金に関する基礎知識を身につけることが最優先です。悪い条件で契約させられないための防衛知識として、FPの学習は非常に有効です。
②余剰資金を作る
不動産投資は空室・修繕という不確実性を抱えます。生活を圧迫しない余剰資金の範囲で始めることが大前提です。
③先輩大家さんからの情報収集
実際に不動産投資をしている先輩の話を聞くことで、本やネットでは得られないリアルな情報が手に入ります。
よくある質問
Q1. 不動産投資は自己資金ゼロでも始められますか？
フルローンを組める場合もありますが、おすすめしません。空室や修繕が発生した時に耐えられず、物件を手放すことになりかねません。余剰資金を確保してから始めてください。
Q2. 区分マンションと一棟、どちらから始めるべき？
一般的には区分のほうが金額が小さく始めやすいですが、空室になると収入がゼロになります。一棟は分散が効く反面、資金と管理の負担が大きくなります。まずは自分が許容できる損失額から逆算してください。
Q3. 不動産クラウドファンディングは安全ですか？
少額で始められますが、元本割れや運営会社の倒産リスクがあります。「少額＝安全」ではないことを理解したうえで、失っても困らない金額で試してください。
Q4. 不動産投資と株式投資、どちらが先ですか？
私の考えでは株式投資（インデックス投資）が先です。少額から始められ、流動性も高く、失敗のダメージが小さいためです。不動産は金額が大きく、判断を誤った時の影響も大きくなります。
Q5. 業界にいないと良い物件は買えませんか？
そんなことはありません。ただし「準備ができている買い手」に情報が回りやすいのは事実です。予算・エリア・条件を固めておくことが、業界の外にいる方にとって最も有効な対策です。
まとめ｜不動産投資は「知識」と「準備」があれば怖くない
| 知っておくべきこと | 内容 |
|---|---|
| 決断が早い買い手ほど良い物件が回る | 事前に条件を固めて準備しておく |
| 空室リスク・修繕リスクを許容する | リスクを許容できる資金計画を立てる |
| 値下がりしない物件を選ぶ | 立地・管理状態を最優先に見る |
| 少額から始める | 失っても勉強代と割り切れる金額で |
| 規模が大きい＝安全ではない | 事業者の許可・実績を自分で確認する |
| FP・宅建の知識で騙されない | 基礎知識が最強の防衛手段になる |
まずは条件を固めて、準備しておくことが大事なんだね！
私はまず余剰資金を作るところからかな…
その順番で合ってるよ！不動産投資は金額が大きいぶん、準備の差がそのまま結果の差になるんだ。焦らず、知識と資金を整えてから動こう！
正確な情報を取りに行き、10年後・20年後にフロー所得が安定するような物件を、一緒に探していきましょう。
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