退去費用が高すぎる？賃貸営業歴10年の私が教える不当請求への対処法

この記事でわかること

高額請求は「相場より数千円高い」レベルではなく1.5倍〜2倍で来るという実態
なぜ高額請求が起きるのか｜業界の内側から見た本当の理由
正規の金額を請求されている場合、交渉しても下がらない理由
ぼったくり業者が使う「上乗せしてから少し引く」という手法
請求内訳で特に注意して見るべき項目
そのまま使えるメール文例2通（内訳開示・減額の申し入れ）
ケース別の負担区分一覧（どこまで払う必要があるか）
事前に危ない業者を見分ける方法は「ない」という現実
仲介業者を味方につける方法

「退去費用の請求書が届いたけど、金額が明らかにおかしい」

もしそう感じているなら、その感覚はおそらく正しいです。

私は賃貸営業として10年、契約の現場に立ち会いながら、お客様から退去トラブルの話を数え切れないほど聞いてきました。その経験から言えることがあります。

不当な高額請求は、「相場より少し高い」というレベルでは来ません。1.5倍から2倍という金額で来ます。

この記事では、高額請求が来てしまった場合の対処法と、なぜそれが起きるのかを業界の内側からお伝えします。

私は賃貸の仲介営業として契約に立ち会う立場です。管理会社として退去精算を担当した経験はないため、退去実務についてはお客様や業界内で見聞きした範囲でお伝えします。契約時・入居時の話は、日々自分が現場で行っていることです。

まず知ってほしい｜高額請求は「1.5倍〜2倍」で来る

ねーねー

相場より少し高いくらいなら、我慢しちゃうかも…

シーマくん

それが落とし穴なんだ。不当な請求は”少し高い”じゃなくて”倍”で来るんだよ！

数千円の差ではなく、倍の差

管理会社によって退去費用に差が出るかと、よく聞かれる質問の内の一つですが、私の実感としては「差が出るレベルではない」というのが答えです。

正確に言うと、良心的な業者と不当な請求をする業者の間には、数千円〜1万円といった差ではなく、1.5倍や2倍という開きがあります。

つまり「相場より少し高いかな」と感じる程度なら、それは正規の金額である可能性が高いです。一方で「これは明らかにおかしい」と感じる金額なら、その直感は当たっていることが多いです。

通常使用の清掃費用の目安

判断の基準として、通常の生活でついた汚れに対する清掃費用の目安をお伝えします。

間取り	通常使用の清掃費用の目安
1K・ワンルーム	4万〜5万円＋税
2LDK〜3LDK（ファミリータイプ）	10万円未満

※地域・物件・契約内容によって変動します。あくまで目安です。

1Kで10万円を超える請求、ファミリータイプで20万円を超える請求が来た場合は、内訳を確認する価値が十分にあります。

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【業界の内側から】なぜ高額請求が起きるのか

にーにー

管理会社も仕組み上、高くなっちゃうことがあるんじゃないの？

シーマくん

それが一番の誤解なんだ。仕組みでそうなることは、ほぼないんだよ！

「仕組み上そうなる」ことは、ほとんどありません

高額請求について「施工の見積もりが高いから」「管理会社の取り分が乗るから」といった構造的な理由を挙げる説明を見かけます。

しかし業界にいる立場から正直に言うと、1.5倍〜2倍という金額が仕組み上生まれることは、ほぼありえません。

理由は「取れるところから取る」というスタンス

では何が理由なのか。

知識のないお客様に対して、”取れるところから取ろうというスタンス”

これがほとんどのケースです。

原状回復のルールを知らない入居者は、請求書が届いても「こういうものなんだ」と思って払ってしまいます。ガイドラインの存在も、耐用年数の考え方も知らないからです。

知識の差が、そのまま請求額の差になっているのが実態です。

「退去時に厳しい管理会社」という概念は存在しない

もうひとつ、業界内の感覚をお伝えします。

「あの管理会社は退去時に厳しい」という評判を聞くことがありますが、不動産業界にそういう概念はそもそもありません。

厳しく査定したからといって多く請求できるわけではなく、ルールに沿えば金額は決まるからです。逆に大目に見てくれる管理会社の話は、ちらほら耳にします。

つまり「厳しい・緩い」の差ではなく、「ルールに沿っているか、上乗せしているか」の差だということです。

正規の金額なら交渉しても下がりません

ここは他のサイトと違うことを言うかもしれませんが、正直にお伝えします。

契約書に明記された金額は動かない

正規の金額を請求されている場合、交渉で下がることはほとんどありません。

理由は明確で、退去時の清掃費用は契約書に金額が明記されているケースが多いからです。契約時に双方が合意した金額なので、後から下げる理由がありません。

お客様から「交渉して下がった」という話を聞くことはありますが、それは正規の金額から下がったのではなく、上乗せされた金額から下がったというケースです。

ぼったくり業者が使う「上乗せしてから少し引く」手法

これは業界内で何度も見てきた手法です。

最初に大きく上乗せした金額を請求し、交渉されたら少し減額して、それでも上乗せされた金額で着地させる。

段階	金額
本来の適正額	5万円
最初の請求（上乗せ）	12万円
交渉後（少し減額）	9万円
実際の結果	適正額より4万円多く払っている

交渉して下がったから「うまく交渉できた」と思ってしまう。しかし実際には、まだ適正額を大きく上回っている。これが一番よくあるパターンです。

ねーねー

がったのに、まだ払いすぎてるってこと…？

シーマくん

そう。だから”下がったかどうか”じゃなくて”適正額に近いかどうか”で判断する必要があるんだ！

だから「交渉」より「適正額の把握」が先

正規の金額を請求されている場合、費用の交渉はあまりおすすめしません。契約で決まっている以上、下がらないうえに関係が悪くなるだけです。

先にやるべきは、適正額を把握すること。その結果として「これは上乗せされている」と判断できたときに、初めて交渉の意味が出てきます。

請求が来てからの正しい対処手順

にーにー

じゃあ、明らかに高い請求が来たらどうすればいいの？

シーマくん

順番があるんだ。感情的にならず、段階を踏むことが大事だよ！

ステップ①｜内訳明細の開示を求める

まず最初にやるべきことは、請求内訳の明細を書面で出してもらうことです。

「一式○万円」という請求書は、それだけでは根拠になりません。次の項目を明細で求めてください。

求めるべき内容
各項目の単価と数量（㎡単位など）
入居時と退去時の状態を比較できる写真
経年劣化ではなく借主の過失であるという説明
耐用年数による減価が考慮されているか

内訳の開示を求めることは、借主の正当な権利です。メールなど記録が残る形で依頼してください。応じてもらえない場合は、内容証明郵便で正式に請求するという方法もあります。

内訳で特に注意して見るべき項目

明細が届いたら、次の項目を重点的に確認してください。上乗せが紛れ込みやすい箇所です。

項目	チェックポイント
ハウスクリーニング	契約書の記載金額と一致しているか。二重計上されていないか
クロス（壁紙）張り替え	全面張り替えになっていないか。耐用年数による減価が引かれているか
フローリング・床材	部分補修で足りるのに全面張り替えになっていないか
鍵交換費用	ガイドライン上は貸主負担が妥当とされる項目。契約の記載を確認
消臭・除菌費用	通常損耗なら貸主負担。ペット・喫煙がないのに請求されていないか
立ち会い費用・事務手数料	根拠が不明確な項目。何に対する費用か説明を求める
廃棄物処分費	自分の残置物がないなら対象外

特に多いのがクロスの全面張り替えです。一部の汚れや傷であれば、本来はその面だけの張り替えで足ります。それが「全室分」になっていたら、必ず理由を確認してください。

「一式」表記は根拠になりません。「室内クリーニング一式 ○○円」「原状回復工事一式 ○○円」という記載だけでは、金額の妥当性を判断できません。単価×数量に分解された明細を求めてください。これを求めるだけで金額が下がるケースもあります。

そのまま使えるメール文例

内訳の開示を求める際の文例です。感情的な表現を避け、事実と根拠だけを書くのがポイントです。

【文例①｜内訳明細の開示を求める】

件名：退去費用の内訳明細についてのお願い

○○管理会社
ご担当者様

お世話になっております。
先日退去いたしました○○（物件名・部屋番号）の
○○（氏名）です。

退去費用のご請求をいただきましたが、
金額の内訳について確認させていただきたく、
下記の資料をご送付いただけますでしょうか。

・各項目の単価と数量がわかる明細書
・該当箇所の入居時および退去時の写真
・耐用年数による減価を考慮した計算根拠

内容を確認のうえ、速やかにお支払いの手続きを
させていただきたく存じます。
お手数ですが、よろしくお願いいたします。

○○（氏名・連絡先）

【文例②｜不当だと考える項目について説明を求める】

件名：退去費用のご請求内容について

○○管理会社
ご担当者様

お世話になっております。○○（氏名）です。

ご送付いただいた明細を確認いたしました。
下記の項目について、負担区分の根拠を
お教えいただけますでしょうか。

・○○（項目名）
 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では
 通常損耗にあたる部分は貸主負担とされていますが、
 借主負担とされている理由をご説明いただけますか。

・クロス張り替え費用
 居住期間が○年のため、耐用年数6年による減価を
 考慮した金額をご提示いただけますでしょうか。

妥当と判断できる金額については
速やかにお支払いいたします。
ご確認のほど、よろしくお願いいたします。

○○（氏名・連絡先）

この2通のポイントは「払う意思があることを明記している」ことです。支払いを拒否する姿勢ではなく、「妥当な金額なら払うので根拠を示してほしい」という立場を取ることで、相手も対応せざるを得なくなります。

ステップ②｜適正額を自分で計算する

開示された明細を、国土交通省のガイドラインと照らし合わせます。

原状回復のルールでは、経年変化や通常使用による損耗の修繕費用は貸主負担が原則で、借主が負担するのは故意・過失によるものに限られます。

さらに耐用年数による減価も考慮されます。壁紙（クロス）の耐用年数は6年なので、3年住んで退去した場合、借主負担は50%程度になります。

居住年数	クロスの借主負担割合の目安
1年	約83%
3年	約50%
6年以上	ほぼ0%

ケース別｜これは借主負担？貸主負担？

実際の請求でよく出てくるケースを整理します。

ケース	原則的な扱い
家具を置いていた床のへこみ・設置跡	貸主負担（通常使用の範囲）
日光による壁紙・床の変色	貸主負担（経年変化）
画鋲・ピンの小さな穴	貸主負担（通常使用の範囲とされることが多い）
ネジ・釘の大きな穴	借主負担（下地の補修が必要なため）
冷蔵庫裏の電気ヤケ	貸主負担（通常使用の範囲）
タバコのヤニ・臭い	借主負担（通常損耗と認められにくい）
ペットの傷・臭い	借主負担
手入れ不足による水回りのカビ・水垢	借主負担（善管注意義務違反）
掃除をしていれば防げた油汚れ	借主負担
設備の自然故障（給湯器など）	貸主負担

※実際の判断は契約内容や損耗の程度によって異なります。

この表を見ると、借主負担になるのは「やらなければ防げたこと」だとわかります。逆に「普通に生活していれば避けられないこと」は貸主負担が原則です。

ねーねー

家具の跡とか、日焼けは払わなくていいんだ…！

シーマくん

そう。“住んでいれば当然そうなること”は大家さん負担が原則なんだ。ここを知らないと払いすぎてしまうよ！

ステップ③｜妥当な分は払い、不当な分は根拠を示して拒む

ここが最も重要なポイントです。

請求全額を無視したり、一方的に支払いを拒否するのは避けてください。

正当な理由なく支払いを拒み続けると、貸主から支払督促や少額訴訟といった法的手続をとられる可能性があり、かえって不利な立場になります。

正しい対応は、「妥当と考える金額は支払い、不当だと考える部分についてはガイドラインを根拠に説明を求める」という姿勢です。

伝え方のポイントとして、感情的に「ぼったくりだ」と主張するのではなく、「ガイドラインではこの部分は貸主負担とされていますが、根拠を教えていただけますか」という聞き方をしてください。相手に説明責任を求める形にすることで、上乗せ分は引かざるを得なくなります。

ステップ④｜それでも解決しないなら公的窓口へ

当事者間で解決しない場合は、消費生活センター（消費者ホットライン 188）に相談してください。

無料で相談でき、状況に応じて事業者との間に入って話をまとめる「斡旋」を行ってもらえる場合もあります。弁護士に依頼する前の段階として、まずここを使うのが現実的です。

金額が大きく、どうしても解決しない場合には少額訴訟という手段もありますが、その前段階でほとんどのケースは収束します。

危ない業者を事前に見分ける方法は「ありません」

ねーねー

契約する前に、危ない業者かどうかわかればいいのに…

シーマくん

残念だけど、事前に見分ける方法はほぼないんだ。だからこそ予防が全てなんだよ！

前振りは一切ない

正直にお伝えします。契約前や入居中に「この業者は退去時に不当な請求をする」と見分ける方法は、ほぼありません。

入居者が退去の申請をして、退去時の清掃費用の請求が届くまで、他と何も変わらない普通の業者に見えます。前振りは一切ないのです。

「対応が丁寧だから安心」というのも通用しません。不当な請求をする業者も、対応自体は丁寧な場合が多いからです。

唯一の傾向｜良心的な業者は手続きが早い

ひとつだけ傾向があります。

良心的な業者は、退去時のチェックが早く、対面の時間が短く、手続きがすぐ終わります。

無理な営業をかける必要がないので、立ち会いに時間をかけないのです。

逆に、その場で長時間かけて説明し、サインを急がせる業者は、業界内では「対面営業で費用を多く請求する業者」と見られています。立ち会いの場で長く拘束されていると感じたら、それ自体がサインです。

	良心的な業者	注意が必要な業者
立ち会い時間	短い・すぐ終わる	長い・その場で説明が多い
サイン	急がせない	その場での署名を求める
請求内訳	明確	意味不明な項目・単価が全体的に高い

内訳を出さない業者は少ない。問題は「中身」

「内訳を出さない業者がいる」という話を聞きますが、実際には基本的に内訳は出てきます。

問題は中身です。意味不明な項目で高い請求をかけてきたり、そもそも項目全体の単価が高かったりするケースが多いのです。

だから「明細をもらったから安心」ではなく、明細の中身を精査することが必要になります。

仲介業者を味方につける方法

高額請求で困ったとき、頼れる相手として物件を紹介してくれた仲介業者がいます。

仲介業者はどこまで動けるか

仲介業者は管理会社との直接のやり取りには入れませんが、入居者へのアドバイスはいくらでもできます。

「この金額は明らかに高い」「この項目はガイドライン上おかしい」といった判断を、業界の人間として伝えることができます。

ただし、関係性が重要です

ここは正直にお伝えします。

一見（いちげん）の仲介業者の場合、退去時のトラブルに関わるよりも「引っ越しのときに連絡してほしい」というスタンスになりがちです。仕事につながらない相談に、深く関わる余裕がないのが実情です。

なので有効なのは、次の2つです。

①知り合いの不動産業者に相談するーーー業界に知り合いがいれば、その人に聞くのが一番早いです。

②普段から担当をつけておくーーー「引っ越すときはこの人に頼む」と決めた担当者を作っておくことです。継続的な関係があれば、親身に相談に乗ってもらえます。

「自分だけが助けてもらう」という構図になっていないかを客観的に見てください。相手にも仕事として成り立つ関係であれば、より親身に話を聞いてもらえます。これは不動産に限らず、専門家に相談するとき全般に言えることです。この視点を持つことが、とても重要です。

よくある質問

Q1. 請求を無視したらどうなりますか？

貸主から支払督促や少額訴訟といった法的手続をとられる可能性があります。妥当な金額は支払い、不当だと考える部分について根拠を求めるという対応をしてください。

Q2. 立ち会いでサインしてしまいました。もう手遅れですか？

サインをしてしまった場合、手遅れになってしまう可能性が多いです。請求された金額が高いと感じた場合は、根拠の説明を求めてみましょう。それでも解決しない場合は消費生活センターに相談してください。

Q3. 契約書に清掃費用が明記されていました。これは払うべき？

その金額が相場の範囲内であれば、支払うのが原則です。契約時に合意している内容なので、交渉で下がることはほとんどありません。

Q4. 弁護士に相談したほうがいいですか？

まず消費生活センターを試してください。無料で相談でき、斡旋も行ってもらえます。金額が大きく、それでも解決しない場合に弁護士を検討する流れが現実的です。

Q5. 敷金が全額返ってこないのは違法ですか？

基本的には敷金は家賃の支払い遅れ等がなければ全額返ってきます。ただ、実務上は敷金は原状回復費用に充当されるため、費用が敷金を上回れば返金されない形になります。別の対応として充当の内訳を確認する権利はあります。

まとめ｜一番の対策は「高額請求される状況を作らないこと」

対処の段階	やること
①	請求内訳の明細を書面で求める（単価・数量・写真・減価）
②	ガイドラインと耐用年数で適正額を計算する
③	妥当な分は払い、不当な分は根拠を示して説明を求める
④	解決しなければ消費生活センター（188）へ相談

対処法をお伝えしてきましたが、最後に一番伝えたいことがあります。

結果的に払わなければいいという意味では、対策はいくらでもあります。しかし本当に大事なのは、高額請求をされる状況を作らないことです。

具体的には、この3つです。