賃貸の内見で見るべきポイント｜チェックしすぎる人が物件を失う理由
この記事でわかること
- 内見では絶対にわからない4つのこと
- 私の家の隣人がヘビースモーカーだった実話
- 担当者に聞いてもわからないことの範囲
- 譲れない条件を1つに絞るという考え方
- 内見前にやっておくべき3つの準備
- 音が気になる人・匂いが気になる人の具体的な確認方法
- 共用部を見ると「わからないこと」が推測できる話
- 周辺環境は時間帯を変えて見るべき理由
- 内見で担当者に聞くべき質問・聞いても答えが出ない質問
- 実はそこまで重要じゃないチェックポイント
- 「とりあえず内見」をやめたほうがいい理由
- 決められない人が陥るループと、そこから抜け出す方法
内見のチェックリストは、ネットで調べればいくらでも出てきます。日当たり、収納、水回り、騒音、周辺環境、どれも確認したほうがいいことです。
でも賃貸営業歴10年の私から、正直にお伝えしたいことがあります。
チェック項目を増やしすぎると、物件は決まりません。
そして私は、チェックしすぎて物件を決められず、結局引っ越しを諦めた方を何度も見てきました。その方々のほとんどが、半年後や1年後に「やっぱり引っ越したい」と相談に来られます。しかも最初より緩い条件で。
この記事では、内見で本当に見るべきポイントと、チェック項目を減らすという考え方をお伝えします。
まず知ってほしい｜内見でわからないことがあります
チェックリストを全部確認すれば、失敗しないよね？
残念だけど、内見では絶対にわからないことがあるんだ。そこを知っておくことが大事だよ！
内見でわからない4つのこと
何百件も内見に立ち会ってきた実感として、内見では確認しきれないことがあります。
| わからないこと | 理由 |
|---|---|
| 隣人の人柄・生活音 | 時間帯によって状況が変わる |
| 虫が出るかどうか | 季節や時期で大きく変わる |
| 湿気・カビの発生 | 住み始めてからの生活で変わる |
| 水回りの下水の匂い | 築古物件で起きやすいが常時ではない |
【実話】私の家の隣人はヘビースモーカーでした
これは私の家の話です。
現在住んでいる部屋の隣の方が、かなりのヘビースモーカーでした。
夜と、朝の仕事前。この時間に窓を開けていると、匂いが入ってきます。
そして正直に言うと、これは内見ではわかりませんでした。理由は単純で、私が内見に案内する時間帯には、その状況が発生していなかったからです。
営業として物件を見慣れている自分でも、見抜けなかったのです。
入居後にクレームになりやすいこと
お客様から入居後に相談を受けることで多いのが、次の3つです。
①隣人の属性 → どんな人が住んでいるのか。これは入居してみないとわかりません。
②虫が出るトラブル → 季節や物件の立地によりますが、内見の時点で判断するのは困難です。
③湿気・カビの問題 → 換気の状況や生活パターンによって変わるため、内見時の見た目だけでは予測できません。
さらに築古物件では、水回りから下水の匂いが上がってくるケースもあります。
担当者に聞いても、わからないことがあります
じゃあ、不動産屋さんに聞けばわかるんじゃないの？
そこも限界があるんだ。明らかなトラブルしか把握していないのが実情だよ！
担当者が答えられる範囲
正直にお伝えします。
担当者が把握しているのは、明らかにトラブルになる点だけです。
事故物件に該当する事実や、過去に大きな問題があった場合は、告知義務の範囲で説明します。しかしそれ以外については、情報を持っていないことが多いのです。
「少しストレス」レベルのことはわからない
基本的に、少しストレスだと感じるレベルのものは、実際に住んでみないとわかりません。
だからこそ入居後に相談を受けることが、割と少なくありません。「隣の生活音が気になる」「思ったより虫が出る」こうした相談です。
答えられない質問の例
お客様から聞かれても「わからない」とお答えするしかない質問もあります。
| 質問 | なぜ答えられないか |
|---|---|
| 虫は出ますか？ | 季節・階数・周辺環境で変わり、把握できない |
| ベランダに鳩は来ますか？ | 時期によって変わる |
| 隣の人はどんな人ですか？ | 個人情報であり、伝えることができない |
「わからない」と正直に答える担当者のほうが信頼できると考えてください。断定的に「大丈夫です」と言われたら、むしろ根拠を聞いてみてもいいと思います。
【核心】譲れない条件を「1つ」に絞ってください
わからないことが多いなら、何を見ればいいの…？
ここが一番大事な話だよ。譲れない条件を1つだけ決めて、あとは割り切るんだ！
チェック項目を増やすのではなく、絞る
一般的な内見記事は「これも見ましょう」「あれも確認しましょう」とチェック項目を増やしていきます。
しかし私がおすすめするのは、逆の考え方です。
自分が絶対に譲れないところを1つ確認して、他はしょうがないと割り切ったほうが、気持ち的にも楽になります。
なぜ1つに絞るのか
理由は2つあります。
まず完璧な物件は存在しないからです。家賃・立地・広さ・設備・環境、すべてが理想通りの物件があれば、それは相場より高いか、すでに埋まっています。
そしてもうひとつ、チェック項目が多いと判断ができなくなるからです（詳しくは後述します）。
「譲れない1つ」の例
| 気にすること | 譲れない条件として設定する |
|---|---|
| 音が気になる | 静かな環境・防音性 |
| 匂いが気になる | 換気状況・隣室の状況 |
| 日当たりが欲しい | 方角・周辺の建物 |
| 収納が必要 | クローゼットの容量 |
| 通勤時間 | 駅からの距離 |
どれかを1つ選んでください。そして選んだ1つについては、徹底的に確認してください。
なお、ガスを多く使う生活の方は「都市ガス」を譲れない1つにしてしまっても大丈夫です。プロパンガスの物件は全体の1〜2割なので、条件に入れても選べる物件はほとんど減りません。
内見前にやっておくべき3つの準備
内見の成否は、当日ではなくその前の準備で決まります。やっておくべきことは3つだけです。
①予算の上限を確定させる
最初にやるべきは、家賃と初期費用の上限を数字で決めることです。
「だいたい8万円くらい」ではなく「家賃は上限8万5千円、初期費用は45万円まで」と決めてください。
曖昧なままだと、良い物件を見たときに予算を超えて検討してしまいます。そして予算を超えた物件を一度でも見ると、それが基準になってそれ以下の物件が物足りなく感じるようになります。
なお家賃は月収の2.5割に抑えると、審査も生活も余裕が生まれます。初期費用は家賃の4〜5ヶ月分が目安です。
②今使っている家具・家電の寸法を測る
これは意外と見落とされます。
冷蔵庫、洗濯機、ベッド、テレビ台など、今使っていて持っていく予定のものは、幅と奥行きと高さをメモしておいてください。
特に重要なのが洗濯機です。防水パンのサイズが合わないと、物理的に設置できません。内見でサイズを測っても、自分の洗濯機の寸法を知らなければ判断できません。
| 測っておくもの | 確認する場所 |
|---|---|
| 冷蔵庫 | キッチンの冷蔵庫スペース・搬入経路 |
| 洗濯機 | 防水パンのサイズ・蛇口の高さ |
| ベッド | 部屋の幅・玄関とドアの幅 |
| テレビ台 | 壁面の幅・コンセントの位置 |
③譲れない条件を1つ決めて、担当者に伝える
前述のとおり、譲れない条件を1つ決めてください。そしてそれを内見前に担当者へ伝えてください。
伝えておけば、条件に合わない物件を見せられることがなくなります。これが一番の時間短縮になります。
予算と寸法と譲れない条件。これだけでいいの？
それで十分だよ！準備が多いほど良い内見になるわけじゃないんだ。この3つがあれば判断できるよ！
条件別｜具体的な確認方法
譲れない条件を決めたら、それを集中的に確認します。現場で実際におすすめしている方法をお伝えします。
音が気になる方｜内見時間を長めに取る
内見の時間を少し長めに設けてください。
そのうえで確認するのは、次の2点です。
- 上階からの音（足音・物を置く音）
- ベランダからの音（話し声・交通音・隣室の生活音）
短時間の内見では、たまたま静かなタイミングに当たってしまいます。10分ではなく20分、30分いさせてもらうことで、気づけることが増えます。
担当者に「音が気になるので、少し長く見たいです」と伝えておけば、対応してもらえることが多いです。
なお、内見でどれだけ確認しても、音は入居してみないとわからない部分が残ります。実際に音のトラブルが起きたときに何ができるのかは、こちらにまとめました。私自身が注意された側になった話も書いています。
匂いが気になる方｜排水口と換気口を見る
匂いを重視する方に、具体的な確認箇所をお伝えします。
| 確認箇所 | 見るポイント |
|---|---|
| 排水口 | 下水の匂いが上がってきていないか |
| 隣の部屋の換気口 | タバコの黄ばみがないか |
隣室の換気口の黄ばみは、かなり有効なチェックポイントです。黄ばんでいれば、その部屋の方が室内で喫煙している可能性が高いということです。
私自身が隣人のタバコで苦労しているので、これは本当に見ておいたほうがいいと思っています。
換気口の色を見るなんて、思いつかなかった…
そういう自分の条件に直結する1点を集中して見るのが、効率のいい内見なんだ！
共用部を見ると、わからないことが少し見えてきます
部屋の中だけ見ればいいと思ってた…
実はね、共用部は”わからないこと”を推測できる一つの手がかりなんだ！
前の章で「隣人の質や管理会社の対応は内見ではわからない」とお伝えしました。
しかし完全にわからないわけではありません。共用部を見ることで、ある程度推測できます。
ゴミ置き場を見てください
共用部で最も情報量が多いのが、ゴミ置き場です。
ここが荒れている物件は、住民のマナー意識が低いか、管理が行き届いていないか、そのどちらかです。
| ゴミ置き場の状態 | 推測できること |
|---|---|
| 分別されていて清潔 | 住民のマナーが良い・管理が機能している |
| 分別されず散乱している | 住民の質か管理体制に問題がある |
| 収集日以外にゴミが放置されている | ルールが守られていない |
ゴミ置き場の状態は、そこに住んでいる人たちの生活態度の集約です。部屋の中が綺麗でも、ここが荒れている物件は慎重に考えたほうがいいと思います。
掲示板には住民トラブルの痕跡が残ります
エントランスや廊下の掲示板も確認してください。
| 掲示物の内容 | 推測できること |
|---|---|
| 「騒音にご注意ください」 | 過去に騒音トラブルがあった可能性 |
| 「ゴミの分別を守ってください」 | 分別が守られていない |
| 「自転車の放置はやめてください」 | ルールが守られていない |
| 何も貼られていない・整理されている | 大きな問題が起きていない |
注意喚起の掲示物が多い物件は、それだけトラブルが起きているということです。管理会社が注意するレベルの問題があった、という痕跡になります。
廊下・階段・自転車置き場
その他、見ておきたい共用部です。
- 廊下に私物が置かれていないか（マナー意識の指標）
- 自転車置き場が整理されているか
- ポストにチラシが溢れている部屋がないか（空室か、管理が緩いか）
- 照明が切れていないか（修繕対応の速さ）
照明が切れたまま放置されている物件は、設備の不具合に対する対応も遅い可能性があります。
共用部は「管理の質」を映します
部屋の中は入居前にクリーニングされるので、綺麗になります。しかし共用部は日常の管理状態がそのまま出ます。
だからこそ、部屋の中より共用部のほうが情報量が多いと言えます。内見の際は、部屋に入る前後で共用部も見ておいてください。
周辺環境は「時間帯を変えて」見てください
内見の時間帯は、物件の一番いい顔です
内見は多くの場合、日中の明るい時間帯に行われます。
しかしそれは、物件と周辺環境が一番良く見える時間帯でもあります。
私の家の隣人のタバコの話も、まさにこれでした。内見の時間帯には発生していなかった問題が、夜と早朝に出てきたのです。
夜と休日に、もう一度歩いてみる
本当に候補に残った物件については、時間帯を変えて周辺を歩いてみることをおすすめします。
| 時間帯 | 見えてくること |
|---|---|
| 夜 | 街灯の有無・人通り・治安・騒がしさ |
| 平日の朝 | 通勤時間帯の混雑・駅までの実際の所要時間 |
| 休日 | 近隣の騒がしさ・施設の混雑 |
特に夜の状況は、内見では絶対にわかりません。
駅から物件までの道に街灯があるか、人通りがあるか、夜に騒がしくなる店がないか。これは実際に夜歩いてみるしかありません。
駅からの距離は「実際に歩く」
物件情報の「駅徒歩10分」は、1分80mで計算された数字です。信号待ちや坂道、階段は考慮されていません。
実際に歩いてみると、表示より時間がかかることがよくあります。
内見の際は、駅から物件まで実際に歩いてみてください。担当者が車で送迎する場合も、「帰りは歩いて駅まで行きます」と伝えれば対応してもらえます。
夜にもう一度行くって、大変じゃない？
候補が2〜3軒に絞れていれば、そこまで手間じゃないよ！絞るからこそ、1軒を深く見られるんだ！
内見で担当者に聞くべき質問
前述のとおり、担当者が答えられないこともあります。だからこそ答えられる質問を効率よく聞くのがポイントです。
比較的答えてもらえる質問
| 質問 | なぜ聞く価値があるか |
|---|---|
| この物件はどの保証会社を使いますか | 審査の通りやすさに関わる |
| 退去時のクリーニング費用はいくらですか | 契約時に確認必須の項目 |
| 普通借家契約ですか、定期借家契約ですか | 更新時の立場が変わる |
| 管理会社はどこですか | 入居後の対応窓口 |
| 共用部の清掃頻度は | 管理の質がわかる |
| 周辺に新しい建物が建つ予定はありますか | 日当たりが変わる可能性 |
| 空室期間はどのくらいですか | 長い場合は理由を聞ける |
特に重要なのが、保証会社・退去時のクリーニング費用・契約形態の3つです。
この3つは契約後に変更できないうえ、お金や住み続けられるかどうかに直結します。内見のうちに聞いておいてください。
聞いても答えが出ない質問
一方で、聞いても明確な答えが返ってこない質問もあります。
- 虫は出ますか
- 隣の人はどんな人ですか
- 夜は静かですか
これらは担当者が把握していない領域です。聞くこと自体は構いませんが、「わからない」と言われたらそれが正直な回答だと受け取ってください。
実は、そこまで重要じゃないチェックポイント
前の入居者と退去理由
多くの内見記事で「前の入居者の退去理由を聞きましょう」と書かれています。
しかし正直に言うと、そこまで重要ではありません。
前の入居者がどんな人だったのか、どういう理由で退去したのか、これを確認するよりも、自分の選んだ物件の立地や場所を気にするほうが先だと思います。
理由｜退去理由は人それぞれだから
考えてみれば当然です。
転勤、結婚、実家に戻る、家を買ったなど、退去理由のほとんどは、物件とは関係のない個人の事情です。
仮に「隣人トラブルで退去した」という情報が得られたとしても、その隣人がまだ住んでいるかもわかりません。
立地は変えられないが、他は何とかなる
優先すべきは立地です。
建物や設備は修繕やリフォームで改善できますが、立地だけは絶対に変えられません。駅からの距離、周辺環境、通勤時間、これらは入居後にどうにもなりません。
「とりあえず内見」はやめたほうがいいです
興味本位の内見は双方にとって損
ここは内見したい側の視点に立って正直にお伝えします。
とりあえず見たいという興味本位で内見に行くぐらいなら、行かないほうが良いです。
興味があるような物件でも、自分の条件に合っていないのであれば、内見に行くことはやめましょう。
営業マン側の負担にもなり、双方にとって損です。
理由｜条件が増えてしまうから
厳しいことを言っているように聞こえるかもしれませんが、これには明確な理由があります。
とりあえずの内見をすると、当初は考えていなかった条件が増えてしまうのです。
「この物件の対面キッチンは良かったな」「あの物件の収納は広かった」複数の物件の良い部分だけを集めて、頭の中で完璧な物件をイメージしてしまいます。
そして結果として、理想の部屋がなくなります。
先に条件を担当者に伝える
だからこそ、内見の前にやるべきことがあります。
自分にとって何が優先順位が高いかを担当者にしっかり伝えて、納得したうえで内見に行ってください。
条件を共有しておけば、担当者も条件に合う物件だけを提案できます。これが一番効率のいい進め方です。
決められない人が陥るループ
たくさん見れば、いい物件に出会える気がするけど…
それが一番危ないループなんだ。実際にハマってる人を何人も見てきたよ！
条件が増え続けて、理想の部屋が消える
内見を重ねても決められない方には、明確なパターンがあります。
- とりあえずの内見をする
- 当初は考えていなかった条件が増える
- 頭の中で完璧な物件をイメージしてしまう
- そのイメージに合う物件が存在しなくなる
- 決められない
自分で一から建てるレベルのチェック力になってしまっている方もいます。そこまで条件が増えると、既存の物件で該当するものはなくなります。
抜け出す方法｜「80点の物件を2〜3軒」に絞る
実際に何人かのお客様にお伝えして、効果があった方法があります。
まず「条件を減らさないと見つかりません」と正直に伝えます。
そのうえで、こう提案します。
「次の内見は、温度感が80点ぐらいになる物件を2軒、多くても3軒に絞って行きましょう」
そして実際にそうすると、あっさり決まります。
| 決まらない内見 | 決まる内見 | |
|---|---|---|
| 件数 | 何件も見る | 2〜3軒に絞る |
| 基準 | 100点を探す | 80点で良しとする |
| 結果 | 条件が増える | あっさり決まる |
「探せばある」から「探してもない」への切り替え
これが最も重要な意識の転換です。
「探せばある」という感覚を、「探してもない」に切り替えないと、一生見つかりません。
100点の物件を探し続けるのではなく、80点の物件の中から選ぶ。この切り替えができた方は、驚くほどスムーズに決まります。
決められなかった人のその後
決められないまま物件探しを終えた方のその後について、現場で見てきたことをお伝えします。
結果的に物件が出てこないから引っ越さない、という結論になったことは何度もあります。
しかしそのほとんどの方が、半年後から1年後に「やっぱり引っ越したい」と相談に来られます。
そして最初よりも緩い条件の物件に引っ越していきます。
つまり、時間をかけて探して決められなかった結果、最終的には条件を落としているのです。だったら最初から80点で決めておけば、半年〜1年を節約できたということになります。
80点で決めることを「妥協」と感じるかもしれません。しかし100点の物件が存在しないなら、80点が最高点です。存在しないものを探して時間を使うより、存在する中で最良を選ぶほうが合理的です。
よくある質問
Q1. 内見は何件くらい見るのが適切ですか？
件数より「絞ること」が重要です。条件に合う物件を2〜3軒に絞って見るほうが、何件も見るより決まりやすくなります。
Q2. 内見に持っていくものは？
業者側が準備することが多いですが、メジャー、間取り図、スマホがあれば十分です。それ以上に大事なのは、自分の譲れない条件を決めておくことです。
Q3. 内見で遠慮して聞けないことがあります。
聞いてください。ただし担当者が把握していないこともあるので、「わからない」と言われたらそれが正直な回答だと受け取ってください。
Q4. 虫が出るか心配です。どう確認すればいいですか？
内見で判断するのは困難です。階数が高いほうが出にくい傾向はありますが、確実ではありません。これは「わからないこと」として受け入れるしかない部分です。
Q5. 1軒目で気に入ったら決めていいですか？
条件に合っていて、譲れない1点を確認できているなら、決めて問題ありません。むしろ条件に合う物件を見送って探し続けると、戻ってきたときには埋まっています。
Q6. 内見の時間はどのくらいが普通ですか？
10〜20分程度が一般的です。ただし音を重視するなら、長めに見たいと事前に伝えてください。
まとめ｜チェックを増やすより1つに絞る
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 内見でわからないこと | 隣人・虫・湿気カビ・下水の匂い |
| 担当者がわかること | 明らかなトラブルのみ |
| 最重要 | 譲れない条件を1つに絞り、他は割り切る |
| 音が気になる人 | 内見時間を長めに取る |
| 匂いが気になる人 | 排水口と隣室の換気口の黄ばみを見る |
| 重要じゃないこと | 前の入居者の属性・退去理由 |
| とりあえず内見 | 条件が増えるのでやめたほうがいい |
| 決まる内見 | 80点の物件を2〜3軒に絞る |
内見について、10年この仕事をしてきて一番お伝えしたいことはシンプルです。
自分にとって何が優先順位が高いかを担当者にしっかり伝えて、納得したうえで内見に行ってください。
そして譲れない1つを確認したら、他はしょうがないと割り切ること。それが気持ちの面でも、結果の面でも一番うまくいく方法です。
全部チェックしようとして、逆に決められなくなるんだね、、、
私、譲れない条件を1つだけ決めて行ってみる！
それが正解だよ！100点の物件はない。だから80点が最高点なんだ。条件を伝えて、絞って見に行こう！
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